Заработок на аренде жилой и коммерческой недвижимости

Общая информация по заработку на аренде

Заработок на недвижимости очень распространен в России. Для многих граждан он остается единственным перспективным источником вложений. В этой статье мы будем разбираться, как заработать на аренде, за какое время окупится квартира и имеет ли смысл вкладывать деньги в этот способ получения дохода.

Как заработать на аренде квартир

Сдавая квартиру в аренду, вы зарабатываете на:

• Ежемесячных платежах.
• Увеличении стоимости жилья.

Арендная плата в регионах приносит обычно 7 — 8% годовых, что сравнимо с нынешней ставкой по вкладам. Рынок недвижимости по стране в целом растет, но последние 2 года держится примерно на одном уровне. Поэтому сейчас увеличение стоимости недвижимости можно не брать в расчет.

Заработок на аренде — долгосрочный инвестиционный бизнес. Вам потребуется крупная сумма — от 1 млн рублей и выше, чтобы купить недвижимость. В зависимости от того, как вы будете сдавать квартиру — помесячно или посуточно — будет меняться доходность и способ работы.

Что выбрать, посуточную или помесячную аренду

Теперь давайте разберемся, какие плюсы и минусы есть у помесячной и посуточной аренды квартир. Начнем с более стабильного варианта — помесячной оплаты.

Сдавать квартиру можно студентам, молодым семьям и другим желающим. Главное преимущество такого заработка — стабильность. Вы сдаете квартиру на долгий срок, вам не придется регулярно искать клиентов. Это так называемый пассивный способ ведения бизнеса.

Плюсы:

• стабильная оплата;
• серьезные клиенты, заинтересованные в спокойной жизни;
• периодический ремонт за счет клиентов;
• минимальные проблемы.

Из минусов можно отметить низкий заработок.

Посуточная аренда квартир — более прибыльный способ ведения бизнеса. Вашими клиентами будут молодые пары, школьники и студенты, которые хотят что-то отпраздновать, реже люди, которые приехали из других городов, и им нужно где-то остановиться на один — два дня.

Мой хороший друг примерно раз в полтора — два месяца приезжает ко мне в город и всегда останавливается в одной квартире. Я поговорил с арендодателями, и они мне сказали примерно следующее:

Работать в таком режиме очень рискованно. Мы с женой приходим после каждой сделки, убираем в квартире, стираем постельное и т. д. Большая проблема с курением: дым очень тяжело выветривается. Первые разы, вообще, сдавали школьникам, после последней такой вечеринки обнаружили погром. Больше с ними дела не имеем. Клиентам, которые приходят к нам не в первый раз, мы предоставляем скидки, взамен они рассказывают о нас своим друзьям/знакомым. Денег получаем в 1,5 — 2 раза больше, чем если бы просто сдавали помесячно. Но это цена за наши риски и усилия.

Как вы можете видеть, такой способ ведения бизнеса подразумевает то, что вы всегда на проводе, постоянно работаете с клиентами, а уборка с поддержанием презентабельного внешнего вида жилья лежит только на вас.

Плюс посуточной аренды заключается в более высокой оплате, а вот минусов несколько:

• постоянный поиск клиентов;
• регулярная уборка и поддержание порядка;
• риски материального ущерба.

Больше рисков и работы — больше прибыли. Основной закон финансов.

Если подводить итог, то можно сказать, что помесячная аренда — вариант для тех, кто хочет вести полностью пассивный вид деятельности. Сдать людям квартиру, приходить раз в месяц за деньгами и смотреть, все ли в порядке — прибыль от такой аренды будет минимальной.

Посуточная аренда подходит для более рискового бизнеса, который требует постоянного присмотра и надзора. Каждый день вам придется что-то делать, общаться с клиентами, договариваться, публиковать объявления и смотреть кандидатов. Но и оплата будет в 1,5 — 2 раза больше.

Как сдавать квартиру посуточно, не имея своей квартиры

Это еще один лайфхак для тех, кто любит рискованные виды заработка. Мне пришла в голову эта мысль, когда я смотрел обзор американского приложения. Оно позволяло арендовать спальное место на 1 — 2 ночи. То есть, с помощью приложения вы ищете человека и останавливаетесь у него — идеальный вариант для туристов, которым не приходится платить за отель.

Исполнить то же самое в России будет довольно трудно. Даже в маленьких городах есть хостелы, которые предоставляют такие же услуги. Но можно пойти другим путем:

Арендовать квартиру и впоследствии сдавать её посуточно.

Здесь вы выступаете как лицо, которое берет в аренду недвижимость по определенной цене в месяц и сдает её уже другим лицам посуточно. Как мы разбирали выше, доход от посуточной аренды выше. Если брать цены моего региона, то за месяц можно платить около 10 000 рублей, а в сутки в среднем платят 1 300 — 1 500 рублей.

Но это довольно рискованный вид деятельности по двум причинам:

• ответственность за все, что произойдет в квартире, будет лежать на вас;
• арендодатель может прекратить с вами работать, и вы лишитесь постоянного потока клиентов.

Именно поэтому я и сказал, что такой способ заработка подойдет лишь тем, кто любит вести рискованный бизнес. Сдавать квартиру для вечеринок школьников и студентов будет, само собой, глупо, ведь обещать, что имущество арендодателя будет цело, никто не может.

А для того чтобы подготовить квартиру к посуточной сдаче, необходимо сделать в ней хороший ремонт. А это либо увеличит стоимость аренды вашего жилья, либо обойдется в 40 — 100 тысяч рублей. Как еще один вариант заработка на недвижимости такой подход к получению денег имеет место быть. Он довольно рискованный, непостоянный, но вы всегда можете попробовать.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — следующий уровень заработка с большими расходами и прибылью.

Главная особенность сдачи в аренду коммерческой недвижимости — особый алгоритм поиска клиентов.

Когда вы сдаете жилую недвижимость, вы мало беспокоитесь о том, какой ремонт могут сделать жильцы. Практически ничего не изменится — максимум может добавиться бытовая техника. С коммерческой недвижимостью все происходит по-другому. Бизнес решает разные задачи, поэтому и обстановка может понадобиться совершенно разная. А это значит, что компании делают ремонт под свои нужды.

Однако, собственник заинтересован в том, чтобы не менять обстановку как можно дольше. То есть вам придется оценивать перспективы бизнеса, владелец которого хочет арендовать у вас недвижимость. И не факт, что хорошие перспективы окажутся для вас плюсом. Вы заинтересованы в том, чтобы владелец как можно дольше использовал помещение, а значит, его бизнес должен находиться примерно на одном уровне.

Главная дилемма такого заработка:

Получить клиента сейчас или дождаться более выгодного предложения.

Искать клиентов на жилую недвижимость просто: сотни предложений, сотни потенциальных соискателей. Чем ниже цена, тем вероятнее, что к вам обратится клиент. Коммерческая недвижимость нужна исключительно бизнесу. Количество предложений, зачастую, превышает спрос. Поэтому можно несколько месяцев искать подходящего клиента, которого устроит и цена, и условия.

Именно поэтому работать с коммерческой недвижимостью лучшего всего опытным бизнесменам, которые знают, как работает вся внутренняя «кухня». Что касается дохода, то здесь уже все гораздо интереснее. Даже примерный доход спрогнозировать очень сложно. Он зависит от:

• проходимости;
• размеров помещения;
• обстановки;
• соседства с другими зданиями;
• и т. д.

Факторов, которые определяют перспективу, а значит, и доход — очень много. Но одно можно сказать наверняка: коммерческая недвижимость, находящаяся в «правильном» месте, с каждым годом растет в цене.

Сколько можно заработать на сдаче квартир

На стоимость аренды жилья влияют:

• место нахождения квартиры;
• инфраструктура;
• транспортная развязка.

Это базовые факторы, которые следует учитывать. Что касается места, то спальные районы и центр города оцениваются значительно дороже. Под инфраструктурой понимается наличие детских садов, школ, магазинов, больниц и т. д. Транспортная развязка включает в себя ближайшие станции метро, всевозможные остановки, а также учитывается время поездки до центра города и т. д.

Каждый плюс по инфраструктуре и транспорту прибавляет к ценнику аренды жилья несколько тысяч рублей. А также стоит задуматься заранее, будете ли вы покупать готовую квартиру или приобретете метры еще при строительстве.

Покупая квартиру на стадии строительства дома, вы теряете прибыль от аренды. Учитывайте этот факт.

Стоимость базового ремонта жилья в регионах составляет 200 тысяч рублей. Увеличивайте сумму вложений на эти деньги, если собираетесь покупать квартиру на первичном рынке. Срок ремонта составляет от 1 до 2 месяцев.

Цены в разных регионах очень сильно отличаются. Нельзя сказать наверняка, сколько вы сможете заработать. Поэтому я буду разбирать всё на примере своего региона — Орловской области:

Цена новостройки 38 кв. м. в Северном микрорайоне города — 1 038 000 рублей. Она будет готова в 4 квартале 2018 г. Альтернатива: 1 300 000 — 1 500 000 рублей за обставленную квартиру метражом 35 — 40 кв. м. Стоимость аренды: 9 — 11 тысяч рублей стоит полностью отремонтированная квартира.

Реальная стоимость новостройки, готовой к сдаче — 1 240 000 рублей. Утерянная выгода — 80 тысяч рублей. Полная стоимость квартиры в новостройке — 1 320 000 рублей. Можно получать 9 — 11 тысяч рублей ежемесячно. Срок окупаемости составит 11 лет, если не брать в расчет прибыль от увеличения стоимости. Срок выплаты ипотеки за счет ежемесячного платежа составит 20 лет при платеже в 10 500. 

На посуточной сдаче квартиры при ужасном ремонте можно получать 900 рублей в сутки. Средняя стоимость суточной аренды при хорошем ремонте составляет 1 300 — 1 400 рублей. Чтобы получить средний доход, нужно привлечь 11 клиентов при плохом ремонте и 7 — 8 при хорошем.

Примерно так стоит оценивать перспективы вложений в недвижимость в каждом регионе. Главный сайт для анализа — Avito.

Минимальные вложения для заработка на аренде

Какие-то конкретные цифры давать сложно, потому что цена на жилье зависит от региона и состояния рынка в целом. В 2015 году был обвал цен на недвижимость, и квартиры можно было купить на 15 — 20% дешевле, чем сейчас. При этом стоимость жилья в регионах составляла 1 — 2 миллиона рублей, а в Москве — от 5 и выше.

Если вы будете пользоваться заемными средствами, потребуется определить арендную плату, сопоставить её со ставкой ипотеки и после этого решать, можно ли использовать эти средства, через сколько лет можно выплатить кредит, если платить исключительно арендой и т. д.

Если хотите приблизительно прикинуть, сколько лет вам придется выплачивать ипотеку, воспользуйтесь онлайн-калькулятором от Сбербанка. Он выставляет среднюю ставку по ипотеке. Сопоставьте ежемесячные выплаты со средней стоимости аренды и увеличивайте/уменьшайте срок.

Заработок на недвижимости — это в любом случае расходы. В России нет кредитов по 1 — 2% годовых в отличие от Запада, где распространен следующий подход:

Гражданин уже в 20 лет откладывает первый взнос на ипотеку, и если хочет на этом зарабатывать — сдает квартиру в аренду, за 7 — 10 лет погашает кредит и переходит к следующему. И так к 40 годам в собственности есть недвижимость стоимостью от 250 тысяч долларов.

Рассматривать аренду жилья как единственный способ ведения бизнеса не стоит. Вам придется столкнуться с расходами, банковской системой и огромными ставками по долгосрочному кредитованию.

Заключение

Заработок на недвижимости — один из самых стабильных и низкодоходных способов инвестирования. При доходе в 7 — 8% годовых можно соперничать разве что с банковскими депозитами. Главное отличие от других способов вложения денег заключается в том, что вам необязательно иметь собственный капитал. Можно сотрудничать с банком и использовать заемные средства.

Это значительно облегчает старт заработка и позволяет практически не платить за кредит. Несмотря на то, что эта схема больше работает для Европы с её высокими ценами на аренду, в России таким способом заработка можно обеспечить себя, если потратить на это 15 — 20 лет. Именно поэтому, если хотите заняться подобным способом заработка, начинайте как можно раньше.