Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома и земельного участка + с задатком

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: назначение, общие положения

Покупка недвижимого имущества так или иначе, но всегда связана со значительными финансовыми затратами. Кроме того, подобрать подходящий объект недвижимости тоже бывает очень проблематично.

Существует множество ситуаций, при которых покупатель знает, что хочет приобрести жилье в определенном месте с выбранными характеристиками, однако, к этому моменту у него еще нет необходимой суммы денежных средств.

Для такого случая законодательством предусмотрено юридическое оформление особого договора, по которому фактическое приобретение имущества не осуществляется, но в качестве предмета выступает обязанность заключения такого договора в будущем.

Этот договор так и называется – предварительным. Он не предусматривает передачи предмета и даже не содержит обязательства уплачивать какие-либо суммы, он лишь фиксирует обязательность заключения сделки о предмете в будущем.

Он также крайне удобен и для продавцов недвижимости, которые могут запланировать продажу имущества на определенный момент в будущем, что существенно расширяет возможности их перспективных продаж.

Особенно выгодным является заключение такого договора для компаний застройщиков. Оформить традиционное соглашение о купле-продаже жилого помещения и получить за него деньги они не могут на момент начала застройки, так как сам объект еще не существует ни в фактическом, ни в юридическом смысле.

Но строительные фирмы с его помощью заранее обеспечивают себя значительным количеством реальных клиентов, а по причине этого получают высокие доходы, сразу же после введения построек в эксплуатацию.

Скачать предварительные договоры купли-продажи

• Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
• Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
• Предварительный договор купли продажи жилого дома
• Бланк Предварительного договора купли-продажи земельного участка

Структура договора

Гражданское законодательство закрепляет необходимость указания в предварительном договоре условий для оформления впоследствии главной сделки купли-продажи. Обычно на практике это означает следующее.

Допустим, планируется постройка жилого строения и составляется предварительный договор продажи квартиры в этом доме. Необходимо будет указать адрес, по которому находится эта квартира, вид квартиры (1-комнатная, 2-комнатная и т. д.), тип материала постройки (кирпичная, панельная, деревянная), вид помещения (жилое, нежилое), количество коммуникаций и оборудования (два санузла, три кухни и т. п.).

При этом необязательно указывать такие узко характеризующие признаки, как номер помещения на плане здания, конкретный этаж, подъезд и так далее. Главное – это те признаки, на основании которых в основном договоре определено конкретное помещение, передаваемое в собственность, со всеми необходимыми характеристиками.

Достаточно лишь общих обозначений, на основании которых покупатель в итоге заключит договор на конкретное помещение.

Раньше в договор такого типа включались конкретизирующие признаки и даже судебная практика не допускала содержания в договоре общих формулировок.

С 2015 года все изменилось, законы (и соответственно судебная практика) закрепили правило, согласно которому, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры или предварительный договор купли-продажи дома, указывать строгие идентифицирующие признаки нет необходимости.

Еще одним важным условием является срок. В данном случае речь идет о сроке, в который будет оформлен договор продажи недвижимости.

Без подобного уточнения, он составит 1 год.

Виды предварительных договоров

Существуют предварительные договоры с задатком и без такового. Задаток обеспечивает исполнение обязательств каждой из сторон.

При отказе в заключении основного договора, виновная сторона может быть принуждена к этому решением суда. Но когда при оформлении предварительного соглашения выплачивается задаток, то это является дополнительной гарантией соблюдения взятых на себя обязательств. Иначе может наступить ответственность, по которой виновник лишается суммы отданного задатка или будет вынужден оплатить двойную сумму, если задаток был оплачен ему.

Вряд ли найдется организация или гражданин, готовые не выполнять свои обязательства и нести финансовые издержки в виде размеров задатка, который обычно устанавливается в довольно значительном размере.

Пример. Заключается предварительный договор купли-продажи с задатком и покупатель отдает в задаток 100 000 рублей.

Развитие событий возможно в одном из 3 вариантов:

1. Заключается основной договор и сумма задатка остается у продавца. Она остается у продавца в счет суммы, которую должен оплатить покупатель за объект недвижимости. Впоследствии покупатель доплачивает основную сумму.
2. Покупатель уклоняется от заключения основного договора. Это влечет потерю им суммы задатка – она остается у продавца.
3. Продавец отказывается заключить основной договор. Теперь он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка

Основная цель, для которой оформляется предварительный договор купли-продажи земельного участка – это юридическая защита участников сделки.

Обычно в нем существует обязанность оплатить задаток также он содержит в себе больше конкретизирующих признаков, позволяющих правильно идентифицировать объект недвижимости.

В данном случае указывается кадастровый номер и границы будущего объекта, прописывается наличие или отсутствие обременения и ограничения права пользования.

На практике могут возникнуть ситуации, при которых дом был построен на участке незаконно, а сам участок никоим образом официально оформлен не был. Такое стечение обстоятельств возможно, даже несмотря на то, что по общему правилу, земельный участок принадлежит собственнику недвижимости на этом участке.

Чтобы избежать подобных проблем, следует перед заключением даже предварительного договора получить выписку из кадастровой палаты о характеристиках приобретаемого земельного участка.

Указывается вид участка и его назначение. К примеру, для ведения хозяйства или строительства.

Практически всегда упоминается наличие или отсутствие на участке дополнительных коммуникаций (вода, газ, электричество).

Предварительный договор купли-продажи участка с домом или предварительный договор продажи дома с земельным участком также требуют пристального внимания. В них всегда необходимо указать больше конкретизирующих признаков, нежели при покупке квартиры.

Квартиры жилых домов, по большому счету однотипные, риск получить жилье, не соответствующее представлениям и планам покупателя практически отсутствует.

Дом и участок – это вещи, которые полностью индивидуальны. Если не раскрыть конкретно все условия для будущего соглашения, есть вероятность серьезно разочароваться в полученном результате сделки.

Регистрация в гос. органах

Возникает резонный вопрос – требуется ли провести регистрацию предварительного договора в государственном органе? Ведь договор купли-продажи недвижимости, внешне очень похожий на предварительный, обязательно требует такой регистрации. Иначе он может потерять свою юридическую силу.

В действующем гражданском законодательстве содержится однозначный ответ – гос. регистрация такой сделки не потребуется. Дело в том, что регистрация сделки с недвижимостью связана со специфическим объектом (предметом) гражданских правоотношений.

Объектом правоотношений в рассматриваемом документе, недвижимость не является. По этому документу возникает лишь обязанность совершить в будущем сделку с недвижимостью, но такое соглашение по своей сути договором продажи не является.

Формально, даже когда стороны условились осуществить сделку, то этот факт не мешает продавцу реализовать предмет будущего договора кому-нибудь другому. Ведь предварительный договор не наделяет покупателя какими-либо исключительными правами на предмет.

Продавец будет нести ответственность согласно положениям договора. Он может быть вынужден вернуть двойной задаток покупателю или возместить иные убытки.