Как снизить арендную плату за помещение: 15 способов + примеры писем арендодателю

Кстати, мы писали уже статьи о том, как выбрать торговое помещение, как выбрать склад и как выбрать офис. А теперь перейдем к снижению арендной платы.

Общие советы, как снизить стоимость аренды

1. Заключить взаимовыгодный договор

Не обязательно предметом договора может быть только аренда. Выгода для арендодателя может заключаться в нематериальных благах. Например, если он является хозяином большой гостиницы и сдает в аренду помещение на ее территории под фитнес-центр, то платой может стать прием гостей. При этом ни гость, ни хозяин гостиницы арендатору ничего будет не должен. Многие спросят, чем же это выгодно арендодателю? Все просто. Он предлагает своим клиентам дополнительный сервис, не затрачивая на это практически никаких средств.

2. Обратить внимание на промышленные и простаивающие площади

Смысл тут в том, чтобы получить хорошее помещение по низкой цене. Не факт, что там прибыль будет высокой, но ведь и аренда существенно меньше. Как можно поступить в таком случае? Предложить хозяину простаивающих площадей взять часть его издержек на себя. Здесь имеются в виду средства на уплату счетов за свет, воду, электричество. Дополнительно можно провести ремонт за собственный счет. Таким образом, и арендодатель получит дополнительную прибыль, и арендатор несомненную выгоду.

3. Альтернатива – двигатель переговоров

Чтобы спровоцировать арендодателя на снижение стоимости аренды, действовать нужно не убеждением, а действиями. В ход могут пойти знания о средней стоимости на рынке. Еще одним отличным вариантом станет наличие альтернативных помещений. Нужно дать арендодателю понять, что у потенциального арендатора есть и другие офисы на примете. Но очень важно воздействовать на хозяина помещения очень тонко. Шантаж в таких делах не поможет. Наличие альтернативы и для арендатора будет отличным способом найти наиболее выгодное помещение.

4. Узнать о желаниях арендодателя

Стоимость аренды – не единственный фактор, который является важным для собственника помещения. Чтобы вступать с ним в переговоры о цене, стоит узнать о том, что для него действительно важно. Вариантов тут множество. Вот наиболее популярные:

• своевременность совершения платежей;
• продолжительность аренды;
• возможность оплатить аренду за несколько месяцев вперед;
• проведение ремонта за счет арендатора;
• использование собственной мебели и техники.

Многие считают эти факторы незначительными, на деле же оказывается, что выполнение хотя бы нескольких требований из списка позволит существенно снизить цену (иногда конечная стоимость может снизиться даже на 40%).

5. Не платите за помещение, следите за помещением!

Для многих эта мысль кажется абсурдной. На самом же деле она может действительно работать. Только для поиска подходящего варианта может уйти несколько больше времени. Примеров предостаточно. Иногда предприниматели уезжают на какое-то время в другую страну или город, а торговые площади остаются незадействованными. При этом плата за свет, налог на имущество, сигнализация и прочее – все это ложится на плечи собственника. Для многих из них куда выгоднее в таком случае переложить свои обязательства на другого человека. Времени искать тех, кто за это еще и платил бы, часто нет. В такие моменты и появляются предприимчивые арендаторы, которые получают отличное помещение. Иногда за это им еще и доплачивают.

6. Работа с нужными людьми

Если человек умеет выстраивать деловые отношения правильно, то он с легкостью сможет договориться об оказании ему услуги. При этом она будет выгодна обеим сторонам одновременно. Это кажется невозможным? Вот лишь один пример такого взаимодействия. Крупный холдинг нуждается в собственной веб-студии. Для нее выделяют помещение. При этом выполнять работу внутри компании нужно не так уж часто. Такой вариант взаимодействия – отличная альтернатива для арендатора и арендодателя.

7. Проявляем жесткость

Если никакие способы и уговоры не действуют, можно перейти к более агрессивной тактике. В данном случае имеются в виду придирки относительно помещения и его состояния. Такую стратегию лучше всего использовать на самых первых этапах. В ход могут пойти совершенно разные мелочи. Вот несколько примеров:

• отсутствие интернета;
• выход окон не на ту сторону;
• отсутствие стоянки или парковки поблизости;
• плохое состояние помещения (необходимость делать ремонт).

Но тут очень важно учитывать психологический фактор. Нельзя перегибать. Стоит следить за реакцией арендодателя. Нельзя забывать, что после заключения договора с ним еще нужно будет работать.

8. Особенности бизнеса как фактор снижения арендной стоимости

Разговаривая с арендодателем, можно прибегнуть к использованию дополнительных аргументов:

• Низкая рентабельность

Если у открывающегося магазина будет низкий уровень наценки, то прибыль сама по себе не будет большой. Для арендодателя это может быть весомым аргументом при принятии решения.

• Кризис никого не щадит

Не лишним будет упомянуть о кризисной ситуации в стране. Стоит запастись аргументами, предоставить реальные цифры по падению стоимости рубля по отношению к иностранным валютам. Импортные товары в России стали существенно дороже. Как следствие, на них снизился спрос, что уменьшает возможности предпринимателя получить высокую прибыль.

• Говорить значит делать

Если предприниматель говорит о скорейшем расторжении договора, то он должен наглядно продемонстрировать свою готовность. Наличие соответствующего письма станет отличной мотивацией для арендодателя пересмотреть свои требования.

Рекомендации предпринимателей

Многие относятся к «безымянным» советам с большим недоверием, считая их лишь теоретической частью вопроса. Именно поэтому далее представлено несколько мнений людей, которые знакомы с практической стороной арендных отношений.

Сергей Абдульманов, Дмитрий Кибкало и Дмитрий Борисов

Учредители и директоры компании «Мосигра», авторы книги «Бизнес как игра». Открыли множество торговых точек и как никто другие знают, как торговаться с арендодателями. В своей книге они рассказали об этом и их рекомендации напишем ниже.

Торг всегда уместен! Это один из основных принципов любого бизнеса. «Если вы не торгуетесь — оторвите себе руки! Фигурально.» За спрос же денег не берут. Если всем и всегда платить столько, сколько они просят, то себе совсем ничего не останется. Практически любое предложение подразумевает, что человек готов хоть немного но уступить в цене.

1. Для примера рассмотрим помещение за 500 т.р. в месяц. Но мы понимаем, что больше 250 т.р. мы за него не можем заплатить. Поэтому мы даем ответ на предложение: «Ребята, давайте мы дадим вам 250 т.р. и заезжаем уже завтра?» А тем и это в радость, потому что хорошо иметь арендатора, который хоть что-то платит именно сейчас, чем вообще никого. Правда, они могут сказать: «Договорились! Но если находим арендатора дороже, то вы съезжаете». Пробовать все равно стоит, потому что помещение так годами может стоять и никто не снимет.

2. Торгуйся раньше! Каждый год, а то и чаще, арендатор пытается поднять арендную плату хотя бы на 10%. Всегда так! Мы эту закономерность просекли и за пару недель раньше мы присылаем просьбу снизить аренду. В итоге в худшем случае цена остается той же, в лучшем  — цену снижают.

Алексей Баранов

Генеральный директор компании «Розничные отношения», имеет огромный опыт работы в розничном бизнесе, а именно в модной индустрии. Вот, что думает он о снижении арендных платежей.

Чтобы общение с арендодателем было эффективным, важно понимать, каким образом осуществляется ценообразование в торговых центрах. Все они устанавливают свою норму прибыли, которая помогает спрогнозировать срок окупаемости объекта. Это может быть и 5, и 7, и 10 лет.

При составлении собственного бизнес-плана магазины обращают внимание на следующие факторы:

• привлекательность местоположения;
• размер инвестиций и условия, на которых они были привлечены в проект;
• благоприятность инфраструктуры района;
• уровень пешеходной проходимости.

Чем больше положительных факторов, тем быстрее окупится проект за счет более высоких арендных ставок.

Любой девелопер имеет коридор стоимости арендной платы, за который выходить ему будет нерентабельно. Начиная переговоры, владельцы торговых центров, как правило, называют самую высокую цену. Снизить ее розничным торговцам нелегко. И все же, сделать это возможно. Нужно следовать следующему плану:

1. Для начала нужно изучить сферы работы уже имеющихся арендаторов. Важно, чтобы магазин гармонично вписывался в их список.
2. Выбрать нужно такой торговый центр, в котором арендатора захотят видеть. В конечном итоге это позволит существенно снизить арендную стоимость. В противном случае сделать это будет практически невозможно.

Сразу же назревает вопрос, а как стать привлекательным для арендодателя? Необходимо воздействовать на него при помощи следующих методов:

• Важно убедить арендодателя, что предприниматель предоставляет качественную услугу или продукт. Для наглядности стоит провести подробную презентацию, предоставить образцы товара, рассказать о своих особенностях, отнесении к конкретному социальному сегменту, выразить свою позицию.
• Составление бизнес-плана. При этом он должен быть сделан под конкретный торговый центр. Сделать это не так сложно. Сначала нужно составить общий бизнес –план, включив в него доходы и затраты. А уже потом скорректировать полученные данные в соответствии с арендными ставками. При этом можно делать сразу несколько бизнес-планов с учетом разных размеров арендной стоимости.
• Предложить установить размер аренды в качестве процента от оборота магазина. Хорошо составленный бизнес-план поможет спрогнозировать доход и убедить арендодателя в эффективности такого решения. При этом размер обычно устанавливается от 18% до 30%. При этом верхний показатель довольно велик, работать с ним тяжело. Это поможет избежать индексации стоимости аренды, ведь именно этот метод увеличения цены используется при фиксированном размере аренды.
• Доказать, что размер арендной платы слишком велик. Делать это нужно, оперируя фактами и цифрами. Это внушит намного больше доверия к арендатору.

Есть еще один важный момент. Он относится к ситуации, когда арендатор хочет снизить арендую ставку, уже имея договор аренды на руках. В таких случаях необходимо сообщить владельцу помещения о своих намерениях и желаниях заранее. При этом очень важно оперировать живыми цифрами работы своего магазина. В таком случае можно апеллировать:

• размером трафика торгового центра;
• средним чеком;
• количеством посетителей;
• соотношением стоимости аренды и доходности.

Очень важно доказать, что при установленной арендной ставке магазине не может получать чистую прибыль. Так можно убедить арендодателя изменить фиксированную сумму на процент от всего оборота, что будет для предпринимателя более выгодным и гибким решением.

Ольга Штода

Директоро по развитию и маркетингу в компании BlackStone Keeping Company. Ее экспертное мнение том, как избежать манипулирования со стороны арендатора добросовестным арендодателям.

Не всегда арендаторы честны с арендодателями. Естественно, существуют объективные причины, вследствие которых вполне закономерным является снижение арендной платы. Но есть и другая сторона медали. Некоторые не очень добросовестные предприниматели пытаются давить на жалость, тем самым желая снизить арендную ставку. Они начинают говорить, что у них все плохо.

Чтобы избежать подобных случаев можно:

1. Обеспечить большой лист ожидания.
2. Повышать лояльность у арендаторов. Сделать это можно, наладив не только партнерские, но еще и доверительные дружеские отношения. В таких случаях работа в неформальной обстановке будет отличным способом упрочить взаимодействие. Именно такие долгосрочные меры дают максимальный эффект от сотрудничества. Человек, лояльно настроенный к арендодателю, не станет придумывать фиктивные причины, которые должны помочь ему снизить арендную плату. Не будет он манипулировать своим партнером. Лояльно настроенный арендатор – это надежный партнер, который не раз докажет, что дружба способствует укреплению доверительных и взаимовыгодных отношений.

Что об арендных отношениях говорит закон

Если говорить о законе, тут нужно обсудить сразу несколько важных вопросов. Во-первых, о порядке изменения размера арендной платы и правомерности совершаемых действий. Ссылаясь на закон, можно утверждать следующее:

• Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, условия, порядок и сроки внесения платы за аренду должны быть указаны в договоре.
• Если о внесении изменений в договор в соглашении ничего не сказано, то размер арендной ставки может быть изменен на основании согласия обоих сторон не более 1 раза за год. Это установлено пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
• Минимальные сроки могут быть несколько другими для отдельных разновидностей аренды и имущества.
• Можно изменить стоимость аренды чаще 1 раза в год, если на это согласны обе стороны. При этом наличие такого пункта в договоре необязательно. Основанием будет постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 года.
• Если же сам арендодатель может изменять арендную стоимость на основании закона или договора, то делать это чаще 1 раза в год он не имеет права.

Существует ряд ситуаций, в которых арендатор может инициировать уменьшение арендной ставки в одностороннем порядке. Совершить подобные действия будет правомерно в следующих случаях:

1. Если состояние имущества значительно ухудшилось не по вине арендатора и ввиду факторов, за которые он не несет ответственность. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Сюда могут относиться действия самого собственника имущества, третьих лиц или обстоятельства, независящие от других. Это различные пожары, наводнения и прочие ситуации.
2. Если арендатор выявил серьезные недостатки помещения, ответственность за которые несет владелец имущества. Этот факт установлен в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ.
3. Если в период аренды помещения выяснилось, что есть третьи лица, которые могут претендовать на арендованное имущество.
4. Если арендодатель не выполнил или серьезно нарушил свои обязательства относительно проведения капитального ремонта в помещении. Это закреплено в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, понятие арендных каникул.

Вот как дела обстоят с ними:

Если говорить с практической точки зрения, то под арендными каникулами понимается период времени, когда арендатор платит за аренду существенно меньше, чем в остальные периоды. Иногда он освобождается от уплаты полностью.

При этом арендодатель получает помещение в пользование, но фактически работать на территории его работать на протяжении определенного периода не может. Причинами могут быть:

• проведение ремонтных работ;
• обустройство помещений;
• непосредственный переезд.

По акту приема-передачи помещение передается арендодателю, но оплату в этот период он не осуществляет или делает это в существенно меньшем размере.

Нередко арендными каникулами называют период, когда арендная ставка уменьшается на сумму расходов, понесенных арендатором для осуществления ремонта в помещении. Фактически называть это арендными каникулами не совсем правильно. Речь идет о внесении арендных платежей за часть периода в виде затрат на улучшение состояния арендного помещения. Это установлено подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Продолжительность арендных каникул в большинстве случаев варьируется от 1 месяца до полугода. В ряде случаев длительность может быть уменьшена или увеличена.

Арендные каникулы – это одно из условий договора аренды. Пользование в этот период имуществом не является признаком безвозмездного пользования по договору ссуды, согласно статье 689 Гражданского кодекса РФ. В подобных случаях между сторонами не заключаются какие-то другие отношения, если дополнительно не заключается договор ссуды. Во весь остальной срок пользования помещением арендатор должен вносить суммы, установленные договором аренды, пока имущество будет пригодным для использования.

Пишем письмо арендодателю

Факты, которыми можно оперировать при составлении письма арендодателю

Составляя письмо о снижении арендной платы, нужно привести аргументы в свою пользу. Тут можно оперировать следующими обстоятельствами:

• Произошло существенное снижение арендных ставок на всей территории региона (причиной тому может стать изменения законодательных актов, кризисная ситуация и прочее).
• Появились серьезные проблемы (с отопительной системой, водо- или электроснабжением, вентиляцией), для устранения которых необходимы дополнительные средства.
• Арендодатель не сделал капитальный ремонт помещения, а ведь это является его обязанность, согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Можно сообщить и о трудностях самого арендатора (снижение прибыли, сезонные колебания или какие-либо другие временные трудности). Они относятся к объективным обстоятельствам.

Перед тем как составить письмо арендодателю, стоит оценить ситуацию на предприятии, выявить трудности и документально их подтвердить в письме.

Примеры писем арендодателю о снижении аренды

Образец №1

Уважаемый Афанасий Петрович,

Ввиду кризисной ситуации в стране, мы столкнулись с трудностями материального плана. Поэтому у нас на данный момент нет возможности оплачивать аренду в полном объеме. Просим Вас рассмотреть возможность снижения арендной ставки на время.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Образец №2

Уважаемый Афанасий Петрович,

ООО «Славянка» на протяжении многих лет сотрудничества с Вами всегда выполняла свои обязательства по Договору аренды в срок. Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании. Мы просим Вас снизить арендную ставку.

Надеемся, что вы войдете в наше положение и пойдете на уступки. Мы же даем обязательство выплачивать арендную плату в срок.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Образец №3

Уважаемый Афанасий Петрович,

Из-за тяжелой ситуации в стране и резкого снижения покупательской способности, мы просим Вас снизить арендную ставку на 8%.

Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила средства в срок. Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, мы гарантируем, что все обязательства будем выполнять своевременно, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Образец №4

Уважаемый Афанасий Петрович,

Хотим обратить Ваше внимание на то, что из-за кризисной ситуации в стране, выполнять пункт №6 Договора №814 нам нерентабельно. Просим Вас изменить размер арендной платы.

Надеемся на Ваше понимание и ждем предложений относительно размера арендной ставки.

С уважением,

Герасим Алексеевич

Заключение

Вот такие способы снизить арендную плату нам предлагают предприниматели. Как видите, торговаться можно и даже нужно. Таким образом вы сэкономите деньги, которые явно найдут свое применение в вашем бизнесе. Если остались вопросы, то пишите их в комментариях.

А также просим вас поделиться своими методами, как торговаться с арендодателем, чтобы снизить стоимость аренды помещения.