Оценка квартиры – как оценить стоимость квартиры для продажи, ипотеки, наследства и раздела имущества

Что представляет собой оценка квартиры

Под оценкой квартиры понимают определение ее стоимости на рынке недвижимости. Делается она чаще всего для того, чтобы была соблюдена юридическая чистота сделок по купле-продаже жилья либо другим манипуляциям.

Цели оценки

• С целью разрешения имущественных споров;
• Чтобы разделить собственность при расторжении брака;
• Для определения потенциального дохода от продажи квартиры;
• Для определения стоимости залога для ипотечного кредита и так далее.

Критерии оценки

• Месторасположение квартиры;
• Объекты в шаговой доступности;
• Удаленность от центра города;
• Транспортная развязка;
• Насколько квартира чиста юридически (нет ли долгов, собственников до 18 лет и т. п.);
• В каком техническом состоянии находится недвижимость;
• Сколько в квартире комнат;
• Этаж, на котором она расположена;
• Есть ли балкон или лоджия;
• Есть ли изъяны (не узаконена перепланировка, квартира расположена на 1 или последнем этаже);
• Площадь квартиры;
• Материал, из которого выполнен сам дом (кирпичные дома выше ценятся);
• Есть ли в доме охранная, пожарная сигнализация;
• Есть ли свободные парковочные места и так далее.

Часть из этих критериев, конечно, можно назвать второстепенными, но все они в конечном итоге влияют на стоимость квартиры в целом.

Ошибки, допускаемые при оценке

Оценивая недвижимость, продавцы часто допускают ряд ошибок, которые отодвигают момент продажи порой на длительное время.

Перечислим их:

• Завышение реальной стоимости квартиры;
• Включение в стоимость мебели или бытовой техники, хотя по факту все эти объекты нужно продавать отдельно;
• Полное исключение возможности торга.

Оценка квартиры для продажи

Такая процедура выполняется несколькими способами. Безусловно, все они имеют как достоинства, так и недостатки. На каком остановиться, каждый собственник решает для себя. Итак, как же оценить стоимость квартиры?

Способ № 1. Его вполне можно назвать официальным: проводится такая оценка компаниями, у которых есть разрешение на данную деятельность либо БТИ.

Если обращаться за помощью к частным компаниям, то можно получить подробнейший отчет о том, в каком состоянии находится квартира, сравнительную характеристику ее с другими, находящимися на рынке.

Если такого отчета нет, могут возникнуть трудности во время приобретения жилья по ипотеке, а значит основная масса потребителей – желающие оформить ипотечный кредит.

Минус этого варианта в том, что цена может быть несколько ниже реальной. Чтобы эта проблема была исключена, в отчет вносят поправки, основанные на падении или росте стоимости квартиры за последний месяц.

Способ № 2. Стоимость квартиры определяют риелторы. Хотя для них это всего лишь возможность привлечь клиентов.

Приблизительная стоимость определяется во время общения с собственником по телефону. Это вызывает доверие и признание потенциального клиента.

Достоинством здесь можно назвать то, что риелтор при оценке пользуется реальными цифрами, соответствующими фактической ситуации на рынке. Также риелторы с серьезным опытом работы уже интуитивно определяют, за какую цену можно продать тот или иной объект.

Способ № 3. Самостоятельная оценка. Она основывается на сведениях, доступных в сети интернет.

Существуют определенные ресурсы, специальные программы и онлайн-калькуляторы, используя которые можно рассчитать стоимость недвижимости не вставая с дивана, только используя известные характеристики жилья.

Можно также использовать базы недвижимости, в поисковике вбивается характеристика объекта, а выдаются уже схожие запросы. Основываясь на них, определяется стоимость.

Минусы здесь тоже есть: не учитывается возможность торга, высока вероятность завышения стоимости, некоторые индивидуальные черты квартиры просто остаются неучтенными.

На этом способе остановимся немного подробнее, так при его использовании исключаются лишние расходы, оценка происходит быстро.

На самом деле алгоритм такой оценки прост, заключается он в следующем:

• Изучается база предложений по продаже квартир, при этом учитывается актуальность информации;
• Стоит учесть, что если цены на жилье растут, скидка на него обычно не делается, в период падения – наоборот;
• Подсчитывается стоимость 1 кв. м. аналогичного жилья, можно учесть также скидку, которая составляет 5-15% от общей стоимости.

Конечно, проведение оценки самостоятельно экономит финансы.Но оценка все-таки будет являться поверхностной.

Способ № 4. Устанавливается та стоимость, которую хочет продавец. Иначе такой вариант называют авторитарным. В этой методике есть существенный минус: покупателя можно ждать не один год. И никто не сможет гарантировать, что он вообще появится.

Далее остановимся подробнее на таком тонком моменте для продавца и покупателя квартиры, как торг. Пожалуй, все наши читатели видели такую строку в объявлениях о продаже недвижимости. Как же правильно торг осуществлять?

Торг

Когда владелец обосновывает стоимость своего жилья, прежде всего он должен показать потенциальному покупателю все выгодные стороны такой сделки. Максимально убедить человека в том, что именно такая квартира ему нужна, именно в такой он мечтал жить.

Для этого можно заявить о готовности уменьшить стоимость на 5-7% от заявленной, но в том случае, если покупатель в течение суток подтвердит свое согласие на покупку.

Одним из факторов, который способен подтолкнуть человека к принятию решения, являются документы, которые уже готовы. То есть собирать по разным инстанциям справки не придется. Часто это играет важную роль.

Если происходит торг, держитесь уверенно, доказывайте свою правоту спокойно и убедительно.

Когда покупатель просит сбросить цену, он должен привести аргументы своей позиции. Если они убедительны для вас, уступайте. Бывает, что уступить немного в цене проще, чем ждать покупателя, устраивающего вас, не один месяц. Особенно это актуально, когда продать жилье нужно срочно.

В следующей части нашего разговора проанализируем еще несколько ситуаций, в которых может потребоваться оценка недвижимости.

Оценка квартиры для наследства

Смерть физического лица – является основанием чтобы начать процедуру по наследованию имущества, имевшегося у него. Обычно основной актив – это квартира.

Унаследовать квартиру нельзя, если не определена ее стоимость, причем оценщиком-профессионалом. Этого требует законодательство. Какие для этого нужно совершить действия, рассмотрим сейчас.

Зачем оценивать

1. Чтобы вступить в право владения квартирой. Также в этом случае берется госпошлина за нотариальные действия. Ее размер считают в процентах от стоимости жилья. Самое важное: нотариус примет во внимание только отчет, составленный профессиональным оценщиком.
2. Для установления доли недвижимости в имуществе умершего. В этой ситуации нужно анализировать стоимость не только жилья, но и всего имущества, принадлежавшего покойному. Это нужно, если наследников несколько и требуется выделить долю каждого. Также это актуально, когда завещание отсутствует или возможно есть, но не известно где оно находится;
3. Если кто-то из наследников инициировал разбирательство в суде. Чтобы имущество было поделено справедливо, судье необходимо знать, сколько оно стоит.

Кто может оценивать

Оценщик высокой квалификации, участник СРО. Отчетность любых других специалистов для нотариуса или судьи никакого значения иметь не будет. Поэтому всегда стоит удостовериться, состоит ли специалист в саморегулирующейся организации.

Отметим, что оценивают рыночную стоимость квартиры для вступления в право наследования частные специалисты. Кадастровую стоимость оценивает БТИ.

Документы для оценки квартиры

• Подтверждающие право собственности наследодателя на квартиру;
• Справка по форме 11-а (из БТИ);
• Подтверждающие имеющиеся обременения.

Оценщик посещает квартиру и анализирует предоставленные документы. Бывает, что оценочная компания руководствуется исключительно документацией, не посещая сам объект недвижимости. Эта методика не всегда эффективна, но часто единственный вариант установить стоимость. К примеру, в квартире проживают наследники и оценщика они просто не пускают.

Сколько длится процедура

Обычно не более 3-х дней. Ряд специалистов предлагает ускоренную процедуру оценки, в течение 1 дня.

Процедура по оценке квартиры для вступления в наследство скорее техническая, чем этап, на котором могут возникнуть проблемы. Но откладывать ее на последний момент не стоит.

Осуществление оценки для раздела имущества

Этот вопрос решается в судебном порядке. Для чего это делается, выясним далее.

Для чего нужна

• Чтобы определить доли супругов, между которыми возник спор;
• Чтобы не были нарушены права детей.

Как происходит

При расторжении брака, или после него, между бывшими супругами может возникнуть спор, касающийся недвижимости. Его можно решить и не обращаясь в суд, но так бывает далеко не всегда.

Если до суда все-таки дошло, назначается независимая оценка стоимости спорного жилья. При этом приглашенный оценщик может осмотреть жилье визуально, сделать несколько фотографий. При этом устанавливается стоимость жилья на конкретный период времени, учитывая его износ.

Если в квартире делали ремонт, ее стоимость может увеличиться.

По итогам экспертизы составляется отчет, который и будет использоваться в суде.

Обычно судом тщательно анализируются и учитываются все обстоятельства по делу. Во внимание принимают наличие детей до 18 лет, а также уровень обеспеченности супруга, не имеющего прав на данное жилье.

Оценка квартиры для ипотеки

Серьезный этап в получении кредита. Потенциальный заемщик должен знать, какие документы необходимы для этой процедуры, как она вообще происходит.

Кто проводит

В ипотечном договоре, кроме его условий, прописывается стоимость самого предмета ипотеки. При этом все расходы по ее установлению несет заемщик. К какой компании обратиться в этом случае – личное дело клиента. Но обычно банк рекомендует некоторые компании, которым доверяет полностью.

Давить на заемщика при выборе компании банк не имеет права, но лучше все-таки выбрать одну из организаций из списка банка. Это ускоряет рассмотрение заявки в целом, так как служба безопасности не будет заниматься тотальной проверкой оценщика.

Какие же требования предъявляются к оценщику?

Чаще всего такие:

• Должен состоять в СРО;
• Наличие полиса страхования гражд. ответственности более чем на 300 000 руб.

Наличие полиса указывает на опыт и профессионализм оценщика, а в некоторых случаях он может компенсировать клиенту нанесенный ущерб.

Также стоит обращать внимание на то, какая репутация у компании, сколько времени она действует, какие отзывы о ее работе есть в интернете либо в других источниках информации.

Заемщик может обратиться к компании-оценщику, который вызывает у него доверие. Если банк в категоричной форме настаивает на выборе из перечня, не объясняя своих действий, заемщик может обратиться с иском в суд.

Судебные же органы могут обязать банковскую организацию рассмотреть отчет выбранной клиентом компании и выдать кредит на его основании.

Когда выбор оценщика будет сделан, об этом нужно оповестить банк.

Требования к итоговой отчетности

Он должен быть выполнен в полном соответствии нескольким стандартам: требованиям банка, стандартам АИЖК (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) и АРБ (Ассоциация российских банков).

Это также говорит в пользу выбора оценочной компании из предложенного банком перечня, иначе есть вероятность отклонения отчета. А чтобы заказать еще одну оценку у заемщика может не быть ни денег, ни времени.

Как происходит процедура

Условно она делится на два этапа. Сначала проходит общение с выбранным оценщиком, определяется сумма и срочность оценки, оговариваются все нюансы по договору оценки.

Чтобы провести ее, клиент должен предоставить оценщику копии следующих документов:

• Свои данные паспорта;
• Кадастровый паспорт (взять в БТИ);
• Если есть возможность, то план и экспликацию;
• Документы на квартиру (свид-во регистрации и так далее).

Затем с оценщиком договариваются о времени посещения квартиры. Им будут рассмотрены различные характеристики квартиры, сделаны необходимые для отчета фотографии.

Методики

Квартиру можно оценить, используя несколько методов:

1. Анализируются завершенные на рынке сделки, которые аналогичны проводящейся в настоящий момент с выбранной квартирой.
2. Определяют сумму затрат, которая будет иметь место, если строить аналогичное жилье.
3. Анализируется, насколько возможно увеличение стоимости объекта на рынке.

После анализа данных оценщик формирует отчет для банка. В нем обязательно должна быть рыночная и ликвидационная стоимость рассматриваемой квартиры.

Отчет дополняют фотографиями, копиями документов самой компании по оценке, нумеруют, прошивают, скрепляют печатью, подписывают оценщиком.

Юридически – это официальный документ. Его составляют в среднем 2 дня, иногда 5.

Сколько действует отчет

Цена квартиры, которая указана в отчете, действует 6 месяцев, что полностью выполняет требования законодательства. Как только срок истекает, оценку назначают снова.

Когда не совпадает рыночная и ликвидная стоимость

Такое несовпадение – редкий случай. Но если оно есть, ставят вопрос об ошибочной оценке либо о том, действительно ли квартира имеет ценность.

Хотя при любом варианте банк будет опираться на меньшую сумму. А значит заемщик получит кредит меньшего размера. Ему придется изыскивать еще средства либо искать другую квартиру.

Конечно, ошибки могут быть допущены. Нужно только знать, когда они не умышленные, а когда намеренные. Об этом поговорим дальше.

Когда оценщик ошибается намеренно

Ранее была широко распространена схема, когда оценщик вступает в сговор с заемщиком и указывает в отчетности завышенную стоимость квартиры. Банк выдает более крупную сумму кредита, а заемщик использует эти деньги в качестве первоначального взноса.

Сейчас такие ухищрения исключены. Банковская организация несколько раз проверяет и анализирует все документы и отчетность оценщика, использовать средства займа не по назначению просто невозможно.

Ошибки случайного характера

Оценщик выбрал для анализа неподходящие аналоги квартир. Так как их стоимость меняется, спрогнозировать какой она станет через несколько лет, очень сложно.

Чем рискует банк

Если заемщик не выполнит свои обязательства, банк просто не сможет осуществить покрытие убытков, продав залоговое имущество.

Судебный спор

Если заказчик предоставит альтернативную оценку стоимости жилья, он может обратиться с ними в суд. А оценщик по решению суда возместит все убытки, которые понес заказчик.

Стоимость услуг по оценке

Стоимость формирует компания, которая их оказывает. Если приводить усредненные данные, то она составляет от 2500 до 6500 руб. Кстати, от региона страны этот показатель тоже зависит.

А услуги оценщика клиент должен в любом случае оплатить, даже если банк отказал ему в предоставлении ипотечного займа.

Заключение

Мы рассмотрели важную и актуальную тему по оценке квартиры. Ситуаций, для которых она может понадобиться – много. Мы рассмотрели самые распространенные. Хотелось бы порекомендовать читателям следующее: заключайте договор о сотрудничестве только с профессионалами своего дела, не пытайтесь сэкономить на мелочах, потому как столкнувшись с недобросовестными оценщиками потерять можно гораздо больше.