Что такое ипотечный кредит: его роль в экономике, преимущества и недостатки + как оформить ипотеку

Что такое ипотека простыми словами

Официальное определение ипотечного кредита звучит просто:

Ипотечный кредит — кредит под залог недвижимости.

Если говорить более конкретно, то под ипотечным кредитом чаще подразумевают покупку недвижимости под залог недвижимости. Схема, при которой банк получает гарантии того, что все равно останется в плюсе после завершения сделки, а заемщик сможет получить жилье в собственность.

Ипотечный кредит — всегда целевой. Его можно использовать только по прямому назначению, в отличие от нецелевого потребительского кредита, который можно потратить на любые нужды.

В чем разница между ипотекой и ипотечным кредитованием

Ипотека — вид залога, при котором заемщик передает банку в залог недвижимость.

Ипотечный кредит — кредит под залог недвижимости.

Ипотека — просто название вида залога, которое применяют к недвижимости. То есть просто термин для облегчения понимания. А ипотечный кредит — сам кредит (его правильное название). В статье при использовании слова «ипотека», оно будет в значении «ипотечный кредит».

Какой смысл в ипотеке

Для просто заемщика выгода в ипотеке очевидна. Это возможность получить недвижимость по минимальной процентной ставке. И это будет его недвижимость, он может распоряжаться ею как хочет, но только с предварительного согласия кредитной организации. Если все согласовать, можно даже продать недвижимость, но банку нужны гарантии того, что часть средств пойдет в погашение долга.

Для банка выгода тоже ясна. Выдавая большой кредит, банк получает гарантию. Ипотека не зря является самым надежным инструментом. Если человек не будет платить по счетам, его недвижимость просто заберут и реализуют для погашения задолженности.

Единственный раз, когда такая схема дала сбой: ипотечный кризис в Америке 2008 года. Тогда банки сильно перегрели рынок, выдавая ипотечные кредиты всем подряд. Потом под залог этих ипотек выдавали еще больше кредитов. В один момент оказалось так, что большинство людей просто не могут платить по своим кредитам, а недвижимость практически никому не нужна.

Теперь по поводу первоначального взноса. Если бы все было так гладко, то банк не настаивал бы каждый раз на том, чтобы человек изначально вносил 15-30% от стоимости недвижимости. На самом деле, все кредитные организации ставят меньшую сумму залога в своих документах. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона, в банке она будет числиться стоимостью в условные 1 миллион 700 тысяч. И для того, чтобы покрыть эту разницу, требуют первоначальный взнос.

Когда банки продают недвижимость на специальных аукционах для погашения задолженности, цена практически всегда — текущая по рынку. С минимальным уменьшением стоимости. Вот такая рабочая схема, которая позволяет зарабатывать даже тогда, когда банк должен нести убытки.

Ипотека в экономически развитых странах — важный элемент. С её помощью каждый может купить недвижимость с минимальной процентной ставкой. Зачастую, в развитых странах ипотека дает возможность приобрести жилье или начать бизнес, практически не имея средств. В России тоже идет такая тенденция, но процентные ставки все еще не могут сравниться со среднеевропейскими (там недвижимость в кредит берут под 1-2% годовых, а в некоторых странах ставки даже отрицательные).

История развития ипотеки

Ипотека — древнее понятие. Еще в Греции в VII в. до н. э. появилось слово «ипотека». Так называлась табличка, которая ставилась на земле человека, который взял кредит под залог своей земли. И с того времени мало что менялось. И ранее все ростовщики и банкиры с радостью принимали землю в качестве залога.

Самый расцвет ипотечного кредитования пришелся на начало и середину 2000-х годов. В тот период американский и европейский рынок работали по следующей схеме: выдавая жилищный кредит, банки получали на руки договоры, а затем объединяли их в один большой пакет ипотечных кредитов. Этот пакет документов назывался CDO. И из-за того, что CDO перед началом кризиса состояло преимущественно из рискованных ипотечных кредитов, по которым более чем в половине случаев хозяева не платили, в определенный момент этот мыльный пузырь лопнул.

Сейчас к ипотечному кредитованию в целом относятся более настороженно. Никаких резких движений после такого масштабного кризиса уже нет. Ипотечные кредиты снова считаются самым надежным средством вложения денег, который приносит минимальную прибыль для банка. Тем не менее, большинство кредитных организаций Европы и Америки стремятся минимизировать риски, стараясь активно разрабатывать новые направления ипотечного кредитования и улучшать условия.

В России текущая ситуация оставляет желать лучшего. Несмотря на то, что банковский сектор активно развивается, чему способствует постоянное подпитывание деньгами со стороны ЦБ, но ипотечное кредитование считается недостаточно выгодным. И без активного стимула от государства практически никто не может обеспечить приемлемые процентные ставки. Дополнительным фактором является большая инфляция, о реальном размере которой можно только догадываться (многие считают что реальный показатель, а не манипуляция с цифрами, уже давно перевалил за 10% годовых).

Роль ипотечного кредитования в экономике

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно выстроить логическую цепочку:

Ипотека дает возможность купить свое жилье для тех, кто не может позволить его себе за полную стоимость -> из-за этого повышается количество желающих, а значит, и покупателей недвижимости -> строительные компании получают дополнительные заказы на строительство и покупку -> они покупают больше материалов и нанимают больше рабочих -> весь строительный бизнес растет, а также появляются новые рабочие места -> с появлением рабочих мест и ростом строительного бизнеса, растут и другие сферы, так как строители тоже тратят деньги -> экономика развивается.

Эта схема работает практически в каждой сфере экономики. Но в строительстве она преимущественно завязана именно на ипотечном кредитовании. Если бы его не было, мы бы лишились огромной доли покупателей, а значит, и строительных компаний, и рабочих мест.

Банки за счет этого получают возможность выдавать обеспеченные кредиты и практически не терять в стоимости, даже если заемщик не будет платить кредит. А это существенно понижает риски и дает возможность работать с гораздо большими суммами и получать прибыль.

Преимущества и недостатки ипотеки

Сначала плюсы:

• Возможность купить собственное жилье. Судя по статистике Росстата, около 20% людей живет за чертой бедности. Порядка 30% имеют доход ниже среднего. Еще 30-40% (это уже неофициальные данные) имеют средний доход и могут относить себя к среднему классу. И никто из этих людей не может позволить себе накопить на квартиру, если у него нет 5-10 свободных лет и гарантированного жилья на этот период.
• Возможность получить прописку и жить в квартире. С точки зрения огромной бюрократии нашей страны это удобно. Позволяет решить многие важные вопросы.
• Гарантии при покупке недвижимости. Банк заинтересован в том, чтобы жилье было юридически чистым, этими проверками занимается СБ (служба безопасности) банка и страховая. Это снимает головную боль с самих ипотечников.
• Возможность изначально выбрать срок и ежемесячный платеж. Чем дольше — тем меньше платеж, но выше конечная переплата. Хотя с такими темпами инфляции не всегда ясно, что действительно выгоднее.
• Альтернатива съему жилья. Причем во многих городах это равносильные платежи. И ипотека на длительный срок выходит гораздо выгоднее.

Хотя не всегда. У меня бы платеж по ипотеке на 10 лет за однокомнатную квартиру вышел около 20 000 рублей (специально проверял на калькуляторе ипотеки), а вот за однокомнатную квартиру я плачу 6 000 рублей + 2 000 за коммунальные.

• Возможности по перепланировке и ремонту. Некоторым людям это действительно важно. А при аренде приходится согласовывать чуть ли не каждый «чих».
• Возможность получить налоговый вычет и не оформлять недвижимость как доход.
• Возможность отбивать деньги за счет аренды. Опять же не всегда, и все зависит от конкретной цены в регионе.
• Возможность пойти на компромисс с банком и улучшить условия кредита. Рефинансирование, увеличение срока кредитования и т. д. Но это часто приводит к увеличению переплаты.

Как видите, не все плюсы однозначные, и во многих есть оговорки. Все зависит от конкретных данных по каждому региону. Если в Москве выгодно взять квартиру подальше от центра и сдавать её, то у меня в городе, с дорогой недвижимостью, это будет убыточно.

Теперь поговорим о серьезных минусах по ипотеке:

• Сложность оформления документов. Банк придирчиво осматривает как клиентов по ипотеке, так и саму недвижимость. Придется пройти через много проверок и согласований, чтобы получить возможность оформить ипотечный кредит. И, возможно, придется даже обращаться в несколько банков.
• Первоначальный взнос. Иногда можно взять ипотеку и без него, но это будет по условиям практически потребительский кредит на большую сумму. Проценты, конечно, будут поменьше, но существенно больше чем при ипотеке с первоначальным взносом.
• Страховка. Это обязательный пункт и без него никуда.
• Большой ежемесячный платеж, от 10 до 40 тысяч рублей, в зависимости от срока и первоначальной стоимости недвижимости. Тут приходится выбирать между большими деньгами или реально большим сроком оплаты кредита и жизни в долг.
• Огромная переплата. Если взять кредит на 1 миллион под 10% годовых, то за весь срок придется заплатить около 570 тысяч рублей. А вот если на 30 лет — уже 3,1 миллиона рублей.
• Длинный срок. Насколько я знаю, меньше 5 лет на ипотеку нигде не дают. Ипотека всегда была долгосрочным кредитованием, и это даже чисто психологически давит — когда каждый месяц нужно платить деньги банку.
• Риск неоплаты. Если брать кредит на короткий срок, можно хотя бы примерно спрогнозировать, что и как будет развиваться. Но уже на год планировать сложно. А много кто может похвастаться тем, что у него через 10 лет будет все хорошо?
• Недвижимость все еще в залоге. И иногда это проблема. Нельзя ни продать, ни подарить без предварительного согласования с банком, которому нужно предоставить все подтверждающие документы.

Ипотека — сложный инструмент именно с моральной точки зрения. Если говорить только о фактах, ипотечный кредит в целом — выгодная вещь. И в долгосрочной перспективе в большинстве регионов он будет выгоднее аренды. Но. Есть еще психология, которая говорит о том, что жить в кредит сложно.

Минусов получилось меньше, чем плюсов. Но о том, насколько они существенны, надо решать в каждой конкретной ситуации. Если действительно нужно жилье, но нет денег и времени на то, чтобы собирать деньги, ипотека будет отличным вариантом. В других случаях лучше серьезно подумать.

Как оформляется ипотека

В случае ипотеки лучше делать все поэтапно:

1. Предварительное изучение предложений. На этом этапе необходимо рассмотреть все предложения доступных банков и узнать, какие у них условия. А также составить примерный план того, сколько можно платить и в течение какого времени. Можно также обратиться к посредникам, которые решают эти проблемы, но это заинтересованные лица, которые помимо комиссии, получают % от банков.
2. Процедура оформления документов и оценка заемщика. В банк необходимо предоставить пакет документов (в зависимости от кредитной организации он будет разным). И в течение нескольких дней (до недели) банк будет проверять информацию. Возможны звонки от СБ.
3. Поиск жилья. Обычно на этот этап дается 3 месяца. За это время заемщик должен найти подходящее жилье и предоставить все документы в банк. Но рекомендуется делать это заранее, еще на этапе принятия решения об оформлении ипотеки.
4. Принятие решения. После передачи всех документов по жилью в банк, сотрудники опять будут проводить проверку. Причем как сотрудники банка, так и сотрудники страховой компании, с которой эта кредитная организация сотрудничает (если только она напрямую не подчиняется конкретному банку). Сотрудники проведут оценку стоимости жилья и даже могут скорректировать сумму кредита.
5. Оформление документов. Если обе стороны все устраивает, приступают к оформлению документов. Самый быстрый этап, с точки зрения потраченного времени. Деньги перечисляются продавцу, а заемщик получает недвижимость.
6. Регистрация недвижимости. После покупки надо зарегистрировать недвижимость в Росреестре. Обычно эта процедура занимает до 5 рабочих дней.

Важный момент. Сотрудники банка и страховой действительно проверяют все данные по недвижимости. Но они не всегда могут узнать то, что скрывает продавец. Поэтому стоит внимательно подходить к вопросу выбора жилья, потому что платить за него придется вам.

Основные требования к заемщикам

Несмотря на то, что сама процедура сложная, требований к заемщику не так уж много:

• Возраст — от 21 года и до 60 лет на момент погашения задолженности. Сбербанк продлил возраст до 75 лет.
• Наличие стабильного источника дохода и стаж на последнем рабочем месте от 6 месяцев. Полный стаж — от 1 года.
• Подтверждение источника дохода. Но есть возможность оформления, даже если источник дохода нельзя подтвердить документально. Тогда шансы на одобрение понижаются и зависят от конкретного банка.
• Гражданство РФ;
• Регистрация в регионе покупки недвижимости.

Банки спрашивают о дополнительных расходах и уточняют информацию о самом заемщике. Так что придется быть готовым к тому, что нужно заполнять информацию о себе максимально подробно. Банк должен досконально знать, кто пришел за кредитом.

Как выбирать ипотеку

Для того чтобы правильно выбрать банк, кредит и условия, нужно учитывать:

1. Сумму и срок кредита. Нужно исходить из условий, что нужно стабильно жить по средствам все это время. Основной плюс в том, что со временем инфляция все же берет своё, и 10 000 рублей в 2008 году, это не 10 000 рублей в 2018 году. Так что с течением времени в реальных цифрах платежи по ипотеке будут меньше.
2. Возможность досрочного погашения. Многие просто закидывают больше денег на счет и думают, что погашают ипотеку досрочно. На самом деле нет. Для досрочного погашения нужно оформлять заявление, и только после этого будет произведен перерасчет. Но досрочное погашение того стоит, и каждый раз сумма переплаты будет уменьшаться (либо за счет сокращения срока, либо за счет уменьшения ежемесячного платежа).
3. Возможность рефинансирования. Если экономика страны будет развиваться стабильно, и её в очередной раз не тряхнет от кризиса, ставки ипотечного кредита постепенно будут уменьшаться. И рефинансирование будет отличным вариантом для сокращения процентов.
4. Насколько ипотека будет выгодна в конкретном случае. То есть минимальная переплата при удобном сроке.

Важный момент. Для сотрудников банка, а также определенных предприятий, с которыми у банков есть договоренность, действуют скидки и льготные программы. С их помощью можно снизить переплату и уменьшить процентную ставку. А также постоянно запускаются государственные программы, которые помогают получить более выгодные условия.

Несколько слов по валютной ипотеке

В рекламе часто говорят о том, что валютная ипотека — выгодный вариант приобретения жилья. Проценты намного меньше, риски минимальны, а переплачивать, в сравнении с обычной ипотекой, придется копейки. Но это только на первый взгляд. Основной минус валютной ипотеки — валюта.

Из-за того, что валюта нестабильна, а Россия — развивающееся государство, приходится постоянно ожидать очередного обвала. И при этом страны Евросоюза и Американское Правительство стараются не делать никаких шагов к тому, чтобы курс доллара и евро серьезно просел. Значит, практически всегда есть вероятность того, что во время срока ипотеки будет очередной кризис, и курс рубля снова упадет. И тогда придется платить гораздо больше.

За последние 11 лет в стране было 2 масштабных кризиса, которые сильно повлияли на курс рубля. И если в 2008 году он просел, но потом стабилизировался, то в 2014 году это была просадка практически в два раза. И в итоге у многих сумма долга выросла в несколько раз.

Кто может обещать, что страна будет держать стабильный курс рубля на протяжении следующих 10 лет? Правительство и Центробанк каждый раз говорят о том, что следующего кризиса не предвидится. А потом очередной росчерк пера от властей, и курс рубля снова падает.

Краткосрочные валютные кредиты (до 1 года) выгодны. Но вот долгосрочные, особенно при сегодняшнем экономическом развитии — рискованное занятие.

Именно поэтому брать валютную ипотеку не стоит. Если вы твердо уверены в том, что кризиса в ближайшие 3-4 года не будет, а вы повысите должность и начнете зарабатывать в 3 раза больше, то тогда ответ положительный. Краткосрочная выгода есть, но на длинной дистанции все равно будет убыток, даже несмотря на более низкую процентную ставку.